Na prvom razgovoru investitor često pita: „Koliko je roh-bau po kvadratu?” Razumijem zašto. Treba mu broj da procijeni može li krenuti u projekt. Za kuću u Istri početna orijentacija TECTON GRUPE iznosi od 562,50 €/m² BRP s PDV-om. To je polazište za razgovor, a ne konačna ponuda za svaki nacrt i svaku parcelu.
Na gradilištu kvadrati nisu jedina mjera posla. Kuća na ravnoj parceli uz cestu i kuća na kosini kojoj kamion jedva prilazi mogu imati istu površinu, a sasvim različit račun. Zato prije cijene tražimo MAPU 1 ili izvedbeni projekt i dogovaramo što točno predajemo na kraju roh-bau faze.
Što je uključeno u roh-bau?
U TECTON-ovu polaznom opsegu roh-bau znači nosivu i zidanu konstrukciju kuće od temelja do krova. U konkretnoj ponudi zasebno se opisuju priprema i temeljenje, armiranobetonski elementi, zidanje te izvedba krova prema projektu. Krov je dio našeg obveznog roh-bau paketa.
Točan sastav određuju nacrti i troškovnik: nije svejedno traži li projekt trakaste temelje ili temeljnu ploču, ravni ili kosi krov i kakve slojeve krova predviđa. Iskop, odvoz materijala, hidroizolacije, bazen, potporni zidovi, stolarija, fasada i instalacije moraju biti izričito navedeni kao uključeni ako ih očekujete u cijeni.
OD 562,50 €/m² BRP s PDV-om — početna orijentacijska cijena za roh-bau, uz opseg koji se potvrđuje projektom i ponudom.
Što najviše utječe na cijenu?
Prvo gledamo teren i pristup. Na istarskom kršu iskop može biti sporiji nego što tlocrt sugerira; na strmoj parceli pojavljuju se potporni zidovi, dodatna oplata i složenija organizacija. Kad pumpa za beton ili šleper ne mogu prići, logistika postaje stvarna stavka troška.
Zatim gledamo statiku: rasponi, konzole, podrum, broj etaža, debljine ploča i zidova te količine armature i betona. Velike staklene stijene mogu izgledati jednostavno na vizualizaciji, ali iznad njih konstrukcija mora prenijeti opterećenje. Krov također mijenja cijenu: oblik, raspon, slojevi, nagib, limarija i detalji odvodnje nisu isti na svakom objektu.
- Teren: kamen, nagib, podzemne vode, način iskopa i odvoza.
- Konstrukcija: količine betona, armature, oplate i zidanja prema statici.
- Pristup: prostor za mehanizaciju, istovar, skelu i betoniranje.
- Krov i opseg: tip konstrukcije, slojevi i precizna granica roh-bau faze.
Jednostavna kuća i zahtjevna vila nemaju istu cijenu po m²
Razlike u tlocrtu, podrumu i terenu mijenjaju cijenu po kvadratu između jednostavne kuće i zahtjevne vile. Zamislite kompaktnu prizemnicu pravilnog tlocrta, bez podruma, na ravnoj parceli. Temeljenje, zidanje i krov teku predvidljivim redom. Sada zamislite vilu iste površine na padini, s dvije etaže, velikim otvorima, konzolom i bazenom uz objekt. Na drugoj kući više vremena odlazi na oplatu, armiranje, organizaciju betoniranja i siguran pristup.
Čak i ako investitor za oba projekta kaže „150 kvadrata”, uspoređuje dva različita zahvata. Početna cijena ima smisla za prvi razgovor; za odluku o ulaganju treba obračun projektnih količina.
BRP ili neto površina: koji se kvadrati računaju?
Neto površina opisuje korisni prostor unutar prostorija, a građevinska bruto površina (BRP) uključuje i zidove prema pravilima obračuna. Ta dva broja nisu zamjenjiva. Ako jedna ponuda računa 150 m² neto, a druga 150 m² BRP, njihove jedinične cijene ne možete izravno usporediti.
U svakoj ponudi zato treba napisati koju površinu uzimamo za orijentacijski izračun te kako su tretirane terase, natkrivene površine, garaža, podrum i bazen. Mjerodavne količine za konačnu cijenu dolaze iz projekta i troškovnika, a ne iz jedne površine.
Primjer: kuća od 150 m²
Ako za jednostavnu početnu orijentaciju uzmemo 150 m² BRP i početnih 562,50 €/m² BRP s PDV-om, okvir je 150 × 562,50 = 84.375 € s PDV-om. Osnovica je 67.500 € bez PDV-a. Primjer služi za okvir budžeta, uz pretpostavku da se na isporuku primjenjuje redovna stopa PDV-a.
Ovih 84.375 € s PDV-om nije fiksna ponuda ni obećanje da će svaka kuća te površine toliko koštati. Ako projekt traži podrum, veće količine armature, težak iskop ili zahtjevniji krov, cijena raste. Ako investitor pita „koliko do useljenja?”, tada treba posebno planirati stolariju, instalacije, fasadu, završne radove, priključke i uređenje okoliša.
150 m² BRP × 562,50 €/m² BRP s PDV-om = 84.375 €. Orijentacijski primjer, ne konačna ponuda.
Kako usporediti dvije ponude bez skupog iznenađenja?
Zatražite opis radova po stavkama i količinama. Provjerite je li u obje ponude isti projekt, ista obračunska površina i isti završetak faze. Je li uključen krov sa svim predviđenim slojevima? Tko plaća iskop i odvoz? Jesu li oplata i armatura obračunate prema projektu? Što se događa ako se na terenu pokaže drukčija podloga?
Na jednom gradilištu razlika od nekoliko tisuća eura u startu može značiti samo da jedna ponuda preskače odvoz iskopa ili krovne detalje. Za investitora je korisnija usporediva ponuda s jasnim granicama od najnižeg broja na naslovnici. O tome detaljnije pišemo u vodiču o roh-bau troškovima i vodiču o provjeri građevinskih ponuda.
Za konkretnu cijenu potreban je konkretan projekt
Pošaljite nam MAPU 1 ili izvedbeni projekt. Pregledat ćemo geometriju objekta, konstrukciju, krov, teren i pristup te definirati što je u opsegu. Sam troškovnik bez projektne dokumentacije nije dovoljan da pouzdano procijenimo izvedbu.
TECTON GRUPA izvodi roh-bau radove u Umagu, Bujama, Novigradu, Poreču, Rovinju, Pazinu i okolici. Uz projekt navedite lokaciju parcele, planirani početak radova i imate li geomehaničke podatke. Tako razgovor odmah prelazi s prosječnog kvadrata na vašu kuću.
Zaključak
Dobra odluka počinje prije prvog dana radova.
Početnih 562,50 €/m² BRP s PDV-om pomaže vam postaviti okvir. Tek projekt pokazuje što taj okvir stvarno obuhvaća. Pošaljite MAPU 1 ili izvedbeni projekt na info@tecton.hr i dobit ćete konkretniji sljedeći korak za roh-bau gradnju svoje kuće u Istri.
Pošaljite projekt na pregledNajčešća pitanja
Odgovori prije nego što počnu radovi.
Je li 562,50 €/m² BRP s PDV-om konačna cijena roh-bau gradnje?+
Ne. To je početna orijentacijska cijena s PDV-om po m² BRP. Konačna ponuda ovisi o projektu, terenu, pristupu, konstrukcijskim količinama, krovu i ugovorenom opsegu.
Je li krov uključen u TECTON roh-bau paket?+
Da, krov je dio polaznog roh-bau paketa. Njegova konstrukcija i slojevi definiraju se prema projektu i detaljno navode u ponudi.
Računa li se cijena po neto površini ili BRP-u?+
Obračunska površina mora biti izričito navedena uz ponudu. Neto i BRP nisu ista mjera; za konkretnu cijenu važnije su projektne količine radova.
Što trebam poslati za procjenu?+
Pošaljite MAPU 1 ili izvedbeni projekt, lokaciju gradilišta i osnovne podatke o planiranom početku. Sam troškovnik bez nacrta nije dovoljan.